News/Presse Bis zu 50% billiger: Traumhaus am Meer
Die Wirtschaftskrise macht Ferienhäuser und Apartments im Süden so billig wie schon lange nicht mehr. GEWINN hat recherchiert, was die schönsten Domizile von Spanien über Kroatien bis Griechenland jetzt kosten. Wo die Preise wieder anziehen und wo es noch günstiger wird.Und: Welche Risken beim Immobilienkauf in den beliebtesten Urlaubsländern lauern.
Der Blick auf Monaco ist atemberaubend. Der 3,2 Hektar große Park ebenso. Und beim Blick auf das Haus – pardon –, den mediterranen Palast bleibt einem sowieso die Luft weg. Das 1906 errichtete Anwesen auf Cap Martin bei Monaco wird zu den besten zehn Objekten an der Cotê d’Azur gezählt. Damit keine Langeweile aufkommt, gibt es zwei Swimming- Pools, einen Tennisplatz und da die Cotê d’Azur staugeplagt ist, darf der Helikopterlandeplatz, natürlich nicht fehlen. Falls die Grillparty einmal größer ausfällt: Für Gäste steht ein eigenes, bescheidene 600 Quadratmeter großes Haus zur Verfügung. Atemberaubend ist freilich auch der Preis: Um unglaubliche 240 Millionen Euro bietet der Luxusmakler Engel & Völkers das Objekt an. Manche Villen bleiben einfach nur den Superreichen vorbehalten, da würde nicht einmal ein Preisnachlass von 50 Prozent helfen. In der restlichen Immobilienwelt rund um das Mittelmeer sieht es allerdings ganz anders aus. Das Traumhaus am Meer ist so günstig wie schon lange nicht mehr! Die Villa in Marbella, das schicke Apartment auf Mallorca oder das kleine Steinhäuschen in Dalmatien sind plötzlich wieder leistbar. Die Gründe sind vielfältig – von der allgemeinen Wirtschaftskrise bis zur geplatzten Immobilien - blase oder alles zusammen –, das Ergebnis bleibt dasselbe: ein massiver Preisverfall. Bis zu 50 Prozent in Spanien, bis zu 30 Prozent in Griechenland, 20 bis 25 Prozent in Kroatien und zwischen zehn und 15 Prozent in Italien und Frankreich im Vergleich zu 2008.
Spanien, die Mutter der Immobilienkrisen
Am härtesten getroffen hat es das spanische Festland. „Es gibt reihenweise Fälle, wo Leute mit einem halbfertigen Haus dastehen, weil der Bauträger in Konkurs gegangen ist“, sagt Alexander Lindner, ein in Wien und Barcelona tätiger Rechtsanwalt, der etliche Immobiliengeschädigte zu seinen Klienten zählt. Doch auch wer ein fertiges Haus ohne Mängel sein Eigen nennt, hat plötzlich ein Problem.
Wenn er verkaufen will. Nach aberwitzigen Preissprüngen und immer neuen Großprojekten ist die Blase bereits 2007 geplatzt. Seitdem ist die Zahl der Immobilientransaktionen um die Hälfte zurückgegangen. Vor allem die vielen fremdkapitalfinanzierten Käufer aus Großbritannien und Irland bleiben aus oder können die Raten nicht mehr bedienen. Im mondänen Marbella an der Costa del Sol gibt es noch immer Villen zu Schleuderpreisen. Trotzdem dauert es nicht selten ein Jahr oder länger, bis sie den Besitzer wechseln. Dass viele spanische Makler den Preiskampf wirtschaftlich nicht überlebt haben, hält Rechtsanwalt Lindner aber für verschmerzbar: „Eine notwendige Marktbereinigung. Die Wahrscheinlichkeit, dass man an einen seriösen Makler gerät, ist deutlich größer geworden.“ Markus Unterdorfer-Morgenstern beneidet seine spanischen Kollegen nicht. Er leitet das Maklerbüro RE/MAX Impuls in Kärnten, das sich unter anderem auf ausländische Immobilien spezialisiert hat. Darunter befindet sich mit La Cala auch ein berühmtes Golfresort in der Nähe des andalusischen Malaga. „Ein hochwertig gebautes Apartment mit 121 Quadratmeter Wohnfläche, zwei Schlafzimmern, komplett möbliert kostet dort heute im Erstbezug 265.000 Euro. Vor eineinhalb Jahren musste man noch 400.000 Euro zahlen“, nennt Unterdorfer- Morgenstern ein Beispiel und will nicht ausschließen, dass es noch billiger wird. „Ich erwarte aber nicht, dass es von diesem Niveau noch mal in den Keller fällt. Schließlich hat die Immobilie ja auch einen Substanzwert“, so der Kärntner Makler. Heuer sehen zwar viele Branchenkenner die Talsohle in Spanien erreicht oder in greifbarer Nähe, aber nur die wenigsten glauben an ein rasches Anziehen der Preise.
Bessere Stimmung in Mallorca
Reihenweise Monsterprojekte wie auf dem Festland wurden in Mallorca nicht aus dem Boden gestampft, dafür ist der Platz auf der Insel zu knapp und das Bauland zu teuer. Die spanische Immobiliengrippe hat aber auch die Balearen erwischt, vor allem im Vorjahr. Niemand weiß das besser als Heidi Stadler. Die Österreicherin lebt seit 15 Jahren auf der Insel und leitet mit firstmallorca eines der führenden Büros für Luxusimmobilien. „Die Preise sind bis 2008 konstant gestiegen. Im Vorjahr hatten wir dann 30 Prozent Umsatzrückgang. Manche Objekte haben sich nicht verwerten lassen, weil die Preisvorstellungen zu hoch waren“, so Stadler. Die Preise hätten sich aber laut der gebürtigen Kärntnerin dem Markt wieder angeglichen. Im Vorjahr war bei den (oft schon tiefer angesetzten) Angebotspreisen im Schnitt noch 15 Prozent Spielraum nach unten drinnen. Hochwertige Wohnungen mit Meerblick beginnen auf Mallorca bei 3.000 Euro, im Schnitt muss man mit 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Villen mit 250 Quadratmeter Wohnfläche kosten im Schnitt eine Million Euro. Das Jahr 2010 hat für Stadler überraschend gut begonnen. Die Verkäufe steigen wieder, vor allem deutsche Käufer nutzen günstige Gelegenheiten.
„Die Verkäufer sind bei den Preisen schon nicht mehr so flexibel wie im Vorjahr. Wir haben aber nach wie vor einen Käufermarkt. Es wird noch drei bis fünf Jahre dauern, bis sich der Markt wieder normalisiert hat“, glaubt Stadler. Die Zeiten der astronomischen Preissteigerungen sind wohl auch auf den Balearen vorbei, fünf Prozent pro Jahr hält Stadler aber in Zukunft wieder für realistisch. Besonders preisstabil sind laut der Maklerin Objekte der Oberklasse in der Nähe der Inselhauptstadt Palma. Die Stadt hat das ganze Jahr Saison und ist aus ganz Europa per Billigflieger schnell erreichbar.
Vorausgesetzt, es bricht gerade kein Vulkan in Island aus.
Griechenland: Das Schlimmste kommt erst
Während in Spanien zumindest der Tiefpunkt erreicht scheint, geht es am anderen Ende Europas erst so richtig los. Die griechische Schuldentragödie reißt auch den lokalen Immobilienmarkt in die Tiefe. Griechenlandkenner wie Bernd Moldan von Katja Blach Immobilien gehen bereits jetzt von 30 Prozent niedrigeren Preisen im Vergleich zu 2008 aus. Doch das könnte erst der Anfang sein. In den nächsten drei Jahren erwarten Branchenexperten, dass es Richtung Minus 50 bis 60 Prozent gehen wird. 2008 wurden im ganzen Land noch rund 160.000 Immobilien verkauft, 2009 waren es nur noch etwa 90.000. Das betrifft auch die einst begehrten Ferienhäuser auf Mykonos, Kreta oder am Peloponnes. Die Eigentümer, oft griechische Geschäftsleute, sind entweder pleite oder können die Kreditraten nicht mehr zahlen. Der Sturz fällt unter anderem deshalb so heftig aus, weil gerade in den letzten Jahren viel gebaut und zu überzogenen Preisen verkauft wurde. Vor der Krise oft mit Erfolg. Georg Petras, Deutschgrieche und Engel-&-Völkers- Partner auf Rhodos: „Die Preise 2008 waren sicher zu hoch. Jeder Möchtegern- Bauträger hat gebaut und gehofft, schnell eine Million zu verdienen. Diese Häuser stehen jetzt leer und lassen sich wegen ihrer schlechten Qualität schwer verkaufen.“
Kos oder Karpathos noch bessere Schnäppchen. Allerdings ist dort der Wiederverkauf auch deutlich schwieriger. Für Freunde moderner Architektur hat Petras ein Traumhaus an der Küste von Rhodos um 2,15 Millionen Euro im Angebot: „Vor neun Monaten hat es noch 2,8 Millionen gekostet. Der griechische Verkäufer hat aber finanzielle Probleme und muss es nun unter den Errichtungskosten von 2,5 Millionen Euro loswerden.“ Petras schätzt, dass dieses Haus auf Mallorca fünf bis sechs Millionen Euro kosten würde. „Nach Mallorca fliegen Sie zwar zu jeder Tageszeit und nach Rhodos wartet man ein bis zwei Tage auf den Flug, aber dafür zahlen Sie auch um drei Millionen weniger“, sagt Petras. So mancher in Bedrängnis geratene Millionär habe diese Preisdifferenz schon genutzt, erzählt der Makler. Die einfache Rechnung: Haus in Mallorca oder an der Côte d’Azur um sechs Millionen verkaufen, um drei Millionen eine Topvilla auf Rhodos kaufen und mit den restlichen drei Millionen die angeschlagene Liquidität stärken. Diese Tendenz ist mit ein Grund, warum Petras mittelfristig an eine Erholung der Preise in der südlichen Ägäis glaubt. Auf dem Rhodos gegenüberliegenden türkischen Festland, besonders rund um Bodrum, sind die Preise laut Petras teilweise schon höher als in Griechenland. Allerdings sind auch hier die Preise im Vorjahr stark gefallen. Kai Heiselmeier, der das Engel-&-Völkers- Büro in Fethiye betreibt, gibt die Kosten für Apartments mit 70.000 Euro aufwärts an. Eine 150 Quadratmeter große Villa mit Pool bekommt man in Fethiye derzeit schon um 170.000 Euro.
Italien stabil, Kroatien unter Druck
Wer sein Feriendomizil am Meer gerne mit dem Auto erreicht, wird statt in der Türkei, Griechenland oder Spanien eher in Italien oder Kroatien zu suchen beginnen. Italien hält sich preislich allerdings noch relativ stabil, auch wenn Makler vereinzelt Preisabschläge zwischen zehn und zwanzig Prozent beobachten. Ferienwohnungen an der oberen Adria, etwa in Grado, sind um 2.500 Euro pro Quadratmeter zu haben, sagt RE/MAX-Impuls Chef Unterdorfer- Morgenstern, der auch Luxuswohnungen mit einem Schlafzimmer direkt in Venedig um 300.000 Euro im Angebot hat.
Deutlich dynamischer als der italienische Markt war in den letzten Jahren der kroatische. Seit dem Ausbau der Autobahn bis nach Dalmatien sind selbst Zadar und Split nur wenige Stunden Fahrt von Österreich entfernt. Die günstigen Flugverbindungen haben sich seit der Pleite von Sky Europe jedoch reduziert. So gibt es z. B. keinen Direktflug mehr nach Zadar. Neben den Flugverbindungen haben sich auch die Preise in Kroatien zurückentwickelt: „Seit der Krise um etwa 20 bis 25 Prozent, in den schlimmsten Fällen um 30 Prozent. Viele Bauträger sind unter starkem Druck“, meint Unterdorfer-Morgenstern, schränkt aber ein, „dass sich der Rückgang bei Immobilien direkt am Wasser oder mit Meerblick in Grenzen gehalten hat.“ Das teuerste Pflaster Kroatiens ist Dubrovnik mit stolzen 3.700 Euro auf den Quadratmeter. Der Rest des Landes ist allerdings noch deutlich günstiger. So zahlt man laut Unterdorfer-Morgenstern in der Küstenstadt Umag im Westen Istriens 2.000 Euro für den Quadratmeter Apartment. Elisabeth Huber vom Realbüro Dr. Max Huber besichtigt selbst regelmäßig Immobilien in Istrien: „In Porec bekommen Sie ein 70-Quadratmeter-Apartment mit einfacher Ausstattung um 100.000 Euro. An der Ostküste Istriens, in Opatja oder Lovran, muss man mit 2.500 Euro pro Quadratmeter rechnen.“ Günstiger sind Angebote von Immobilien aus kommunistischen Zeiten oder von Einheimischen bewohnte Häuser, die z. B. den ersten Stock an Ausländer verkaufen. Österreichischen Standard darf man sich allerdings dann nicht erwarten.
Österreichischer Standard in Dalmatien
Wer bei der Qualität keine Abstriche machen will, findet in Kroatien einige luxuriöse Projekte unter österreichischer Leitung, z. B. von der Raiffeisen- OÖ-Tochter Real Treuhand Croatia oder von der Falkensteiner-Michaeler- Gruppe. Letztere entwickelt mit Punta Skala das größte Tourismusprojekt Kroatiens. Der bekannte Hotelbetreiber hat auf einer Halbinsel in der Nähe von Zadar neben zwei eigenen Hotels 187 Apartments gebaut, die seit dem Sommer 2009 beziehbar sind. Dabei kann der Hotelservice – von der Reinigung bis zum Spa – mitgenutzt werden und man braucht sich selbst um nichts zu kümmern. Auf Wunsch übernimmt Falkensteiner auch die Vermietung der Apartments, wenn man sie selbst gerade nicht nutzt. Wer das Apartment nur drei Wochen im Jahr nutzt, dem garantiert Falkensteiner über die Vermietung eine Rendite von sechs Prozent in den ersten fünf Jahren. Trotz diesem für Anleger attraktiven Modell wurden erst 40 Apartments verkauft, korrekt: vermietet. Vermietet deshalb, weil in Kroatien in Gebieten mit touristischer Widmung kein Eigentum erworben werden kann. Stattdessen behilft man sich mit einer 200-jährigen Langzeitmiete, die Eigentum schon sehr nahe kommt. Die Preise für die 50 bis 135 Quadratmeter großen und ausgestatteten Apartments mit Meerblick reichen von 158.000 bis 700.000 Euro. Eine Preisanpassung nach unten hat es laut Falkensteiner bisher noch nicht gegeben. Mittelfristig haben die Preise an der kroatischen Küste jedenfalls noch Potenzial nach oben. Das wichtigste Argument: „Das Land steht vor einem EU-Beitritt. Dadurch wird die Nachfrage wieder anziehen“, meint Elisabeth Huber.
Gewinn, Juli-August 2010