Die folgenden Informationen sollen Ihnen einen allgemeinen Überblick über den Erwerb von Immobilien bieten. Beim Kauf einer Immobilie stellt sich im Regelfall der Ablauf bis zur Unterschrift unter den Kaufvertrag so dar:

Das Anbot

Nach einer, besser mehreren Besichtigungen verlangt der Immobilienmakler vom Interessenten die Stellung eines schriftlichen Angebots.

Wenn man ein An(ge)bot unterschreibt, muss man sich dessen bewusst sein, dass man damit ein Verbindliches Angebot über die besichtigte Immobilie zu einem bestimmten Preis kauft.

Als Interessent muss man sich auch dessen bewusst sein, dass man mit der Stellung eines Anbots nur selbst gebunden ist. Der Verkäufer kann sich aber auch danach noch von weiteren Personen Angebote legen lassen, um sich das – aus seiner Sicht - beste Angebot auszusuchen. Ein Angebot bindet in dem Fall also nur den Interessenten, nicht aber den Verkäufer.

Diese Bindung dauert aber nicht ewig. Der Verkäufer hat – wenn im Angebot nichts anderes genannt ist – eine angemessene Zeit (etwa zwei Wochen) um das Angebot anzunehmen. Für diese Zeit ist man als Anbotssteller an sein Angebot gebunden.

Wird dieses Angebot innerhalb der im Anbot genannten oder angemessenen Frist von Verkäufer angenommen, ist der Vertrag zustande gekommen. Die Errichtung des schriftlichen Kaufvertrages ist dann eigentlich nur mehr eine reine Formsache.

Nun kann auch der Verkäufer nicht mehr zurück treten, etwa wenn ihm später ein anderer Interessent – nachdem der Verkäufer ein Anbot schon angenommen hat – zB einen höheren Preis bietet. Nach der Willenseinigung geht es daran, dass die beiden Vertragspartner den schriftlichen Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt oder Notar errichten lassen und das Geschäft abwickeln.

Der Kaufvertrag

Beim Kauf einer Immobilie sollten Zahlungen für den Kaufpreis erst erbracht werden, wenn ein formeller Kaufvertrag - in dem auch die Zahlungsbedingungen genau festgelegt sind - errichtet und (beglaubigt) unterzeichnet wurde und der Käufer ausreichend sichergestellt ist.

Sehr oft wird - sinnvollerweise - vorgesehen, dass der Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) die Treuhandschaft übernimmt: er nimmt die Zahlung des Käufers bei Vertragsunterzeichnung entgegen, leitet sie aber erst an den Verkäufer weiter, wenn die grundbücherliche Eintragung des Käufers erfolgte oder wenn ihm vom Verkäufer der sogenannte "Rangordnungsbescheid" (mit dem die spätere Grundbucheintragung des Eigentumsrechts gesichert wird) ausgehändigt wird. Nur der, der die "Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung" vorlegt, darf vom Grundbuchführer als neuer Eigentümer eingetragen werden.

Mit einer Treuhandlösung sollte der Verkäufer die Sicherheit haben, seine Rechtsposition als Eigentümer erst aufzugeben, wenn er dafür das Geld bekommt; im Gegenzug sollte der Käufer damit abgesichert sein, dass sein Geld dem Verkäufer erst ausgehändigt wird, wenn die grundbücherliche Eigentumsübertragung gesichert oder (noch besser) durchgeführt ist.

Erwerb durch Ausländer

Erwerben Ausländerinnen/Ausländer Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften, muss dies behördlich genehmigt werden. Ausgenommen sind Angehörige von EU-Mitgliedstaaten, die Inländerinnen/Inländern gleichgestellt sind. Ein Genehmigungsverfahren muss grundsätzlich nur von Angehörigen von Drittstaaten durchgeführt werden.

Da die genauen Bestimmungen für den Ausländergrunderwerb im Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer geregelt sind, erhalten Sie hier nur einen groben Überblick über die Vorgangsweise.

Ausländer

  • Natürliche Personen, die keine österreichische Staatsbürgerschaft besitzen
  • Juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsmäßigen Sitz, ihre Hauptverwaltung oder ihre Hauptniederlassung im Ausland haben
  • Juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsmäßigen Sitz im Inland, an denen Ausländerinnen/Ausländer überwiegend beteiligt sind
  • Vereine mit dem statutenmäßigen Sitz im Inland, deren stimmberechtigte Mitglieder überwiegend Ausländerinnen/Ausländer sind oder deren Leitungsorgan sich überwiegend aus Ausländerinnen/Ausländer zusammensetzt
  • Stiftungen, Fonds und ähnliche juristische Personen, deren Vermögen oder Erträgnisse nach dem satzungsmäßigen Zweck ausschließlich oder überwiegend Ausländerinnen/Ausländer zukommen

Angehörige von Drittstaaten

Darunter versteht man Angehörige von Staaten, die nicht Mitglied der Europäischen Union (EU) und nicht Vertragspartner des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) sind.

Die antragstellende Person muss im Antrag begründen, ob am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse besteht (Verwendungszweck des erworbenen Objektes).

  • Soziales Interesse
    Soziales Interesse liegt vor allem dann vor, wenn das Erwerbsobjekt der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses der antragstellenden Person dienen soll. Darunter fällt auch eine Schenkung von einem nahen Angehörigen als Vorwegnahme der letztwilligen Verfügung zur Schaffung einer Wohnmöglichkeit für die antragstellende Person.
  • Volkswirtschaftliches Interesse
    Volkswirtschaftliches Interesse ist insbesondere dann gegeben, wenn das Erwerbsobjekt der Ansiedelung oder Erweiterung eines Betriebes dienen oder durch den Erwerb ein bestehender Betrieb erhalten werden soll.
  • Kulturelles Interesse
    Kulturelles Interesse besteht, wenn beispielsweise eine ausländische Wissenschafterin oder ein ausländischer Wissenschafter sich in Österreich niederlassen will, um wissenschaftlich und lehrend tätig zu sein. Als Nachweis dafür sind schriftliche Stellungnahmen von Institutionen wie Universitäten, Kulturinstitutionen, Bundesministerien herangezogen und dem Antrag beizulegen.
  • Betroffenenkreis
    Als Ausländerinnen und Ausländer gelten Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen. Juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland haben und jene juristische Personen, die ihren Sitz im Inland haben, an denen Ausländer überwiegend beteiligt sind (entweder ist die Mehrheitsgesellschafterin/der Mehrheitsgesellschafter ausländischer Staatsbürgerschaft oder die mehrheitlich beteiligte Firma hat ihren Sitz im Ausland), sind ebenfalls betroffen.

Sonderregelungen (Negativbestätigungen)

Folgende Antragstellerinnen und Antragsteller erhalten eine Bestätigung darüber, dass sie aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen von der Genehmigungspflicht des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes ausgenommen sind.

  • Natürliche und juristische Personen der EU-Mitgliedsstaaten und Natürliche und juristische Personen der EWR-Mitgliedsstaaten
    Für Ehegattinnen und Ehegatten einer Person mit EU oder EWR Staatsbürgerschaft gelten in den meisten Fällen ebenfalls diese Sonderregelungen, wenn das Rechtsgeschäft gemeinsam abgeschlossen wurde. Um Rücksprache mit der zuständigen Referentin oder dem Referenten wird jedoch gebeten.
  • Begünstigte durch staatsvertragliche Verpflichtungen (das sind Beschäftigte folgender Institutionen:)
    UNO, CTBTO, ICMPD, UNIDO, OSZE, Joint Vienna Institute, OPEC Fonds, WASSENAAR ARRANGEMENTS, Europäische Patentorganisation, IAEO/IAEA. Für Ehegattinnen und Ehegatten gelten diese Sonderregelungen nicht. Einzige Ausnahme sind Beschäftigte bei der CTBTO.
  • Sonstige
    • Iranische Staatsbürger, die nicht unselbstständig erwerbstätig sind
    • ​Schweizerische natürliche und juristische Personen

Entfall der Antragstellung

  • Wenn Ehegattinnen und Ehegatten als gemeinsame Erwerberinnen oder Erwerber auftreten und eine/einer der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt
  • Auf den Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft (§ 13 WEG 2002) und eine Partnerin oder ein Partner der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt
  • Wenn die Einräumung eines Superädifikates (bewegliches Gut) nur gerichtlich hinterlegt wird
  • Bei Rechtsgeschäften von Todes wegen (Eigentumserwerb aufgrund eines Testamentes oder einer Einantwortungsurkunde)

Für Liegenschaften außerhalb von Wien gilt das Grundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslandes.

Anfallende Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Wohnung fallen zahlreiche Nebenkosten an, die in der Regel zu Lasten des Käufers gehen. Die Bemessungsgrundlage für die Nebenkosten bildet meist der Kaufpreis des Objektes.

Folgende Nebenkosten sind zu beachten:

  • 3,5% Grunderwerbsteuer
  • 1,1% Eintragungsgebühr (Grundbuch)
  • Zwischen 1% und 3% Honorar für den Vertragserrichter exkl. USt
  • Beglaubigungskosten und Barauslagen (individuell)
  • 3 % Maklergebühr exkl. USt
  • 1,2% Pfandrechtseintragungsgebühr
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