Mieter oder Mieterinnen und Vermieter oder Vermieterinnen haben unterschiedliche Rechte und Pflichten, je nachdem, ob und inwieweit das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt:

  • Vollanwendungsbereich des MRG
  • Teilanwendungsbereich des MRG
  • zur Gänze vom MRG ausgenommen

In welches dieser drei "Segmente" des Mietrechts ein Mietvertrag fällt, richtet sich nach den relativ umfangreichen Regeln in § 1 MRG. Als Faustregel lässt sich sagen, dass

  • die Miete von Wohnungen, in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich,
  • die Miete in Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und von Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, meist dem Teilanwendungsbereich

des Mietrechtsgesetzes unterliegen.

Nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossene Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes zur Gänze ausgenommen.

Kurz gesagt besteht der wesentliche Unterschied zwischen den drei Segmenten des Mietrechts darin, dass zugunsten der Mieter und Mieterinnen

  • im Vollanwendungsbereich des MRG
    ein Preisschutz und ein Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)
  • im Teilanwendungsbereich des MRG
    nur der Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)
  • im Vollausnahmebereich des MRG
    weder ein spezieller gesetzlicher Preisschutz noch ein spezieller Beendigungsschutz (Kündigungsschutz)

besteht.

Das Anbot

Nach einer, besser mehreren Besichtigungen verlangt der Immobilienmakler vom Interessenten die Stellung eines schriftlichen Angebots.

Wenn man ein An(ge)bot unterschreibt, muss man sich dessen bewusst sein, dass man damit ein Verbindliches Angebot über die besichtigte Immobilie zu bestimmten Konditionen mietet.

Als Interessent muss man sich auch dessen bewusst sein, dass man mit der Stellung eines Anbots nur selbst gebunden ist. Der Vermieter kann sich aber auch danach noch von weiteren Personen Angebote legen lassen, um sich das – aus seiner Sicht - beste Angebot auszusuchen. Ein Angebot bindet in dem Fall also nur den Interessenten, nicht aber den Vermieter.

Diese Bindung dauert aber nicht ewig. Der Vermieter hat – wenn im Angebot nichts anderes genannt ist – eine angemessene Zeit (etwa zwei Wochen) um das Angebot anzunehmen. Für diese Zeit ist man als Anbotssteller an sein Angebot gebunden.

Wird dieses Angebot innerhalb der im Anbot genannten oder angemessenen Frist von Vermieter angenommen, ist der Vertrag zustande gekommen. Die Errichtung des schriftlichen Mietvertrages ist dann eigentlich nur mehr eine reine Formsache.

Nun kann auch der Vermieter nicht mehr zurück treten, etwa wenn ihm später ein anderer Interessent – nachdem der Vermieter ein Anbot schon angenommen hat – zB eine höhere Miete bietet. Nach der Willenseinigung geht es daran, dass die beiden Vertragspartner den schriftlichen Mietvertrag errichten lassen und das Geschäft abwickeln.

Befristung und Kündigung

Im Falle befristeter Mietverträge können diese schriftlich beliebig oft um jede Vertragsdauer verlängert werden.

Im Fall der Wohnungsmiete muss im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren eingehalten werden; nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt. Auch im Fall der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages muss eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren eingehalten werden.

Im Falle eines befristeten Mietvertrages über eine Wohnung hat der Mieter oder die Mieterin im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist – somit frühestens zum Ende des 16. Monats – zu kündigen.

Einfamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser unterliegen nicht dem Mietrechtgesetz und sind daher zur Gänze vom MRG ausgenommen.

Ist ein befristeter Mietvertrag vereinbart worden, hat der Mieter kein vorzeitiges gesetzliches Kündigungsrecht. Wurde der Mietvertrag also etwa auf fünf Jahren abgeschlossen, kann der Mieter das Mietverhältnis  ohne das Einverständnis des Vermieters ­vorher nicht beenden. Will man sich dies aber offen halten, ist es in solchen Fällen unbedingt notwendig, im Mietvertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters ausdrücklich zu vereinbaren.

Beispiel:
“Das Mietverhältnis wird auf 5 Jahre abgeschlossen und beginnt am .......... und endet am .......... ohne dass es einer Aufkündigung bedarf. Ungeachtet der vereinbarten Mietdauer wird dem Mieter das Recht eingeräumt, das Vertragsverhältnis zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist vorzeitig aufzukündigen.”

Der Mietvertag ist frei gestaltbar und es gilt nur das was im Vertrag vereinbart wurde bzw. das ABGB.

Anfallende Nebenkosten bei Mietobjekten

Bei einer Anmietung einer Immobilie ist zu beachten, dass zusätzlich zum Mietpreis weitere Kosten, die sogenannten Nebenkosten, anfallen können. Die wichtigsten dieser Nebenkosten sind nachfolgend angeführt. 

1. Vergebührung des Mietvertrages:

Schriftliche Mietverträge unterliegen der Gebührenpflicht. Üblicherweise muss der Mieter oder die Mieterin die Kosten der Vergebührung tragen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und an das zuständige Finanzamt, in dessen Amtsbereich der Vermieter seinen (Haupt-)Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt, Ort der Geschäftsleitung oder Sitz hat, zu entrichten. Innerhalb der selben Frist ist dem Finanzamt eine Anmeldung über das Rechtsgeschäft zu übermitteln.

1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust.)

  • bei unbestimmter Vertragsdauer vom dreifachen Jahreswert
  • bei befristeter Vertragsdauer auf die Vertragsdauer, höchstens das 18fache
  • bei befristeten Mietverträgen von Wohnungen sind die Gebühren mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.

2. Provision

Bei erfolgreicher Vermittlung des Abschlusses eines Mietvertrages durch eine Immobilienkanzlei ist an diese eine einmalige Provisionszahlung zu leisten.

Provisionszahlungen

  • Befristung bis drei Jahre                                           1 x Bruttomiete + 20 % USt.
  • Befristung ab drei Jahre                                            2 x Bruttomiete + 20 % USt.
  • Unbefristet                                                                 2 x Bruttomiete + 20 % USt.

Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen.

Dieser besteht aus:

  • Haupt- oder Untermietzins,
  • anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
  • Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
  • allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegen-
    stände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.

3. Kaution

Die Kaution (in der Regel 3 Bruttomonatsmieten) dient zur Sicherstellung von Mietzinszahlungen oder Beschädigungen am Mietobjekt. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten (Nettomietzins plus Betriebskosten plus Umsatzsteuer).

Die Kaution kann dem Vermieter in Form eines Sparbuches oder als Geldbetrag übergeben werden. Wird sie als Geldbetrag übergeben, muss sie der Vermieter auf einem Sparbuch oder einer anderen gleichartigen Veranlagungsform (gleich gute Verzinsung und gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage, wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen oder deren Insolvenz eine Absonderung ermöglicht) fruchtbringend veranlagen.

Das Mietobjekt muss vom Mieter in dem Zustand zurückgestellt werden, in dem er sie angemietet hat. "Gewöhnliche Abnutzung" muss der Vermieter hinnehmen. Im Normalfall, wenn es keine Beanstandungen seitens des Mieters gibt, erhält der Mieter nach Auflösung des Mietvertrages die Kaution inklusive Zinsen vom Vermieter zurück. 

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